Trouver un bon locataire
Acquérir un bien immobilier dans l'optique d'obtenir un rendement locatif implique évidemment le paiement régulier du loyer. Elémentaire ! Mais pas toujours évident...
En termes de placement, deux mois de loyer non payés représentent une perte de plus de 16% du loyer annuel brut.
- Autre réalité : en Région de Bruxelles-Capitale, c'est le propriétaire qui devra toujours honorer la facture d'eau d'un locataire qui ne la paierait pas.
Une question de moyens
La hausse des défauts de paiements locatifs, s'explique par le nombre très élevé de ... propriétaires : de 70 à 80 % en Régions flamande et wallonne, et environ 50 % à Bruxelles. Restent donc sur le marché locatif ceux qui, par choix, ne désirent pas acquérir leur logement, mais aussi, et surtout, ceux qui n'en ont pas les moyens. Une réalité qu'amplifie encore l'augmentation du nombre de séparations et de familles monoparentales.
Pas de discrimination
Si un propriétaire est libre de fixer les conditions de location - loyer, charges...-, il lui est interdit de refuser un candidat locataire pour un motif relevant de sa couleur de peau, de sa religion, de son ascendance, de son orientation sexuelle... Une telle attitude peut être exprimée ouvertement ou de manière implicite : un propriétaire relève le loyer parce que le locataire a un handicap. Dans tous les cas, ces discriminations sont interdites par la loi, et susceptibles de poursuites.
Objectivité et raison
En revanche, un propriétaire a le droit de refuser un candidat locataire sur la base de critères objectifs et raisonnables. Si le montant des revenus du candidat locataire est visiblement insuffisant pour couvrir le montant du loyer, par exemple. La règle, non écrite mais souvent appliquée, est de considérer qu'un locataire ne devrait pas dépasser un tiers de ses rentrées financières consacrées au paiement de son logement. Autre exemple ? Un bailleur pourra refuser une famille de trois enfants dans un trop petit appartement.
Un bon contact
Les propriétaires n'ayant pas accès aux listes de « mauvais payeurs », il leur reste à poser de bonnes questions et à faire preuve de « feeling ». Le contact humain reste primordial. Discutez sereinement avec un candidat locataire. Si vous n'aimez pas poser des questions embarrassantes, par exemple sur les revenus, vous pouvez faire louer votre bien par une agence (sérieuse), ce qui vous coûtera le premier mois de loyer.
Quelques conseils
- Certains propriétaires choisissent de ne commencer que par un bail d'un an (ou de trois ans maximum). A l'issue des trois ans, le bail devient automatiquement un bail de neuf ans.
- Gare aux a priori : mieux vaut parfois deux revenus modestes ou moyens qu'un gros revenu... sur un siège éjectable.
- Les loyers élevés ont souvent un inconvénient : la grande rotation des occupants. Dans le quartier européen de la capitale, certains propriétaires privilégient désormais les Belges, en louant un peu moins cher, plutôt que les eurocrates, qui ne louent que pour un an ou deux ans. Un ou deux mois de vacance locative, plus un coup de peinture, cela coûte...
- Ne soyez pas trop gourmand : un loyer correct encourage le locataire à rester.
- Entretenez votre bien : cela incitera son occupant à faire de même.
- Enfin, ne donnez jamais les clés à votre futur locataire sans avoir préalablement reçu les contrats souhaités (garantie locative, assurance incendie dégâts locatifs).
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